Theo các chuyên gia, dù số lượng nhà ở xã hội đã tăng lên đáng kể, nhưng tốc độ vẫn chậm, nên cung chưa đủ cầu.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng nguyên nhân lớn nhất khiến tiến độ nhà ở xã hội còn chậm, dẫn đến cung không đủ cầu chính là chưa có cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia.

“Cần phải xác định rằng doanh nghiệp, mục tiêu cao nhất, tiên quyết nhất là lợi nhuận. Nếu không có lợi nhuận, doanh nghiệp không thể tồn tại, càng không thể phát triển”, ông Đính nói.

Do đó, ông Đính cho rằng, nếu ép doanh nghiệp tham gia làm nhà ở xã hội mà không có cơ chế đảm bảo lợi nhuận tối thiểu, không giúp họ duy trì hoạt động, thì sẽ không ai dám làm.

“Đó chính là câu trả lời cho việc vì sao chúng ta đặt ra rất nhiều chỉ tiêu về phát triển nhà ở xã hội, nhưng tiến độ triển khai lại rất chậm”, ông Đính nhấn mạnh.

Ông Đính cũng cho biết thêm, vấn đề nằm ở chỗ, Việt Nam chưa tạo ra cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia. Muốn họ làm, phải có cách đáp ứng và dung hòa lợi ích, để doanh nghiệp thấy rõ hiệu quả, có động lực tham gia, khi đó chương trình mới có thể đi vào thực chất.

“Thực tế, không thể chỉ “chỉ định” một số doanh nghiệp đi làm nhà ở xã hội mà không đi kèm chính sách hỗ trợ cụ thể. Nếu cơ chế không rõ ràng, lợi ích không đảm bảo, thì dù có “mời gọi” đến đâu, doanh nghiệp cũng không tham gia, đó là điều chắc chắn”, ông nói.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội cho rằng nhà ở xã hội không phát triển được trong giai đoạn vừa qua do 2 nguyên do chính. Thứ nhất là về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cho nhà ở xã hội. Do tốc độ phát triển quá nhanh trong các đô thị, cho nên các chính quyền địa phương không thể quan tâm nhiều cho nên dẫn đến không phát triển được nhà ở xã hội.

Nguyên nhân thứ 2 là do lợi nhuận không cao, chỉ có 10% các doanh nghiệp được hưởng, trong khi có rất nhiều ràng buộc pháp lý nên nhà ở xã hội bị cản trở bước phát triển. Chỉ khi nhà đầu tư có lợi nhuận thoả đáng thì lúc đó họ mới tích cực tham gia đầu tư nhà ở xã hội.

Phân tích nguyên nhân khiến tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội vẫn chậm, cung không đáp ứng đủ cầu, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra nhiều “nút thắt” kéo dài trong nhiều năm qua.

Trước hết là vấn đề quỹ đất. Hầu hết các dự án khu đô thị hiện nay đều lựa chọn nộp tiền thay vì dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Nhiều địa phương chưa chủ động bố trí quỹ đất riêng; hoặc có bố trí thì lại nằm ở khu vực xa trung tâm, hạ tầng yếu kém, thiếu tiện ích cơ bản, khiến người dân không mặn mà.

Bên cạnh đó, các thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư dự án còn phức tạp, mất nhiều thời gian, từ phê duyệt chủ trương, quy hoạch chi tiết đến giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng. Các tầng nấc thủ tục kéo dài khiến chi phí cơ hội của doanh nghiệp tăng cao, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, theo bà Miền, thời gian gần đây, một số vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ phần nào, giúp quy trình triển khai thuận lợi hơn.

Vấn đề nguồn vốn cũng là trở ngại đáng kể. Mặc dù, Chính phủ đã triển khai các gói tín dụng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội, song việc tiếp cận nguồn vốn này vẫn gặp nhiều khó khăn do quy trình, thủ tục phức tạp. Ngoài ra, tính quyết liệt trong tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương vẫn chưa đồng đều.

“Cùng chung khung chính sách, nhưng có địa phương đã đạt, thậm chí vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, trong khi phần lớn các địa phương khác vẫn ì ạch, chậm tiến độ. Điều này phản ánh mức độ quyết tâm, năng lực điều hành, thực hiện chính sách của các địa phương chưa thực sự được phát huy đúng mức”, bà Miền nói.

Trong khi đó, theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, tiếp cận nguồn vốn cũng đang còn nhiều rào cản trong phát triển nhà ở xã hội.

Ông cho biết, đối với doanh nghiệp tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ chỉ được cam kết lãi vay trong thời gian cố định là 3 năm, mà việc triển khai dự án là không thể nào hoàn thành trong ba năm khi cần phải thực hiện thủ tục pháp lý và triển khai dự án.

Và họ rất lo lắng rằng sau 3 năm đó, với lãi suất theo góc nhìn của doanh nghiệp là gần như thả nổi, tại vì đó là thỏa thuận, thì nó sẽ là ẩn số khi họ xây dựng phương án về lợi nhuận trong triển khai dự án nhà ở xã hội.

Lý giải nguyên nhân khiến tiến độ các dự án nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho rằng, một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến công tác phát triển nhà ở xã hội. Về quỹ đất, nhiều khu được quy hoạch ở vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng chậm cũng ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao cho chủ đầu tư.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nhiều địa phương chưa bố trí ngân sách để thực hiện bồi thường, đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho các dự án. Việc lựa chọn một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm cũng là một nguyên nhân khiến dự án triển khai chậm.

Cần loạt giải pháp tổng thể

Để khắc phục tình trạng cung không đủ cầu, bà Phạm Thị Miền kiến nghị cần nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đảm bảo việc bố trí quỹ đất và phát triển nhà ở xã hội, gắn với nhu cầu thực tế, có thể xem xét áp dụng các hình thức khảo sát chuyên nghiệp thông qua phương án thuê hoặc giao cho các đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập thực hiện.

Từ đó, có căn cứ khoa học và khách quan cho việc hoạch định kế hoạch phát triển.

Bên cạnh đó, chi phí marketing và bán hàng cho các dự án nhà ở xã hội hiện đang khống chế ở mức 2%, mức quá thấp, không đủ để doanh nghiệp triển khai các hoạt động truyền thông tới đúng đối tượng.

Đòi hỏi cần có sự điều chỉnh linh hoạt trong quy định, vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong xét duyệt, vừa tạo điều kiện để chủ đầu tư có đủ nguồn lực để truyền thông rộng rãi tới người dân, đảm bảo nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách được tiếp cận thông tin về nhà ở xã hội một cách đầy đủ, kịp thời.

Cuối cùng là những khó khăn trong việc kiểm soát đầu cơ và chuyển nhượng nhà ở xã hội. Thực tế vẫn tồn tại tình trạng một số trường hợp mua nhà ở xã hội nhưng không sử dụng để ở, mà chuyển nhượng trái quy định, gây méo mó thị trường, làm tăng nguy cơ đầu cơ và khiến những người thực sự có nhu cầu không được tiếp cận nhà ở xã hội.

Để khắc phục điều này, song song với việc tăng cường thanh tra, kiểm tra toàn diện các dự án nhà ở xã hội, xử phạt doanh nghiệp có dự án bán sai đối tượng cũng như người dân chuyển nhượng sai quy định.

Bà Miền cũng kiến nghị, sau thời hạn 5 năm sở hữu theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cần được ưu tiên cho những người dân thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và đã được cơ quan thẩm quyền xác nhận.

Trường hợp chuyển nhượng cho đối tượng không thuộc diện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, chủ sở hữu khi chuyển nhượng phải hoàn trả lại các ưu đãi đã được hưởng từ chính sách.

Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đề xuất một loạt giải pháp mang tính tổng thể. Trước tiên, địa phương cần xác định rõ nhu cầu nhà ở thực tế, gắn với mức thu nhập phổ biến của người dân, từ đó đưa ra chỉ tiêu cụ thể trong kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Quỹ đất cần được quy hoạch sớm, tạo lập mặt bằng sạch để giảm áp lực cho nhà đầu tư.

VNREA cũng kiến nghị thiết kế các gói vay trả góp dài hạn 23–25 năm, giảm áp lực trả nợ hàng tháng cho người lao động. Đồng thời, đề nghị ngân sách Nhà nước bố trí nguồn lực hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu trong các dự án nhà ở xã hội.

Ở cấp trung ương, Chính phủ cần chỉ đạo Bộ Xây dựng có các giải pháp ổn định mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp và nhà ở xã hội. Pháp lý cần được gỡ bỏ đồng bộ, từ quy hoạch, định giá đất, đến quy trình chuyển đổi nhà ở thương mại – tái định cư sang nhà ở xã hội, tạo điều kiện tăng cung mà không cần xây mới toàn bộ.

Trong khi đó, để đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, báo cáo Bộ Xây dựng đã nêu rõ các nhiệm vụ và giải pháp. Các địa phương được yêu cầu khẩn trương kiện toàn Ban chỉ đạo phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, đôn đốc chủ đầu tư tập trung nguồn lực, thi công với tinh thần 3 ca, 4 kíp để hoàn thành tối thiểu 17.000 căn hộ ngay trong năm 2025.

Đối với các địa phương chưa có dự án được khởi công, cần khẩn trương giao chủ đầu tư, thực hiện các thủ tục đất đai và cấp phép để khởi công xây dựng ngay trong năm. Về phía các bộ, ngành, Ngân hàng Nhà nước được giao nhiệm vụ tiếp tục thúc đẩy giải ngân chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội.

Theo vtcnews.vn